Quel est le rendement d’un immeuble locatif neuf au Québec ?

Le rendement d’un immeuble locatif neuf au Québec se calcule projet par projet : on divise le revenu net d’exploitation de l’immeuble une fois loué par le coût total du terrain et de la construction, ce qui donne le taux global d’actualisation (TGA) sur coût.

Comment savoir, avant de construire, si ce taux couvrira votre hypothèque et rémunérera votre mise de fonds ?

Dans ce guide, vous allez découvrir :

• comment calculer le rendement d’un immeuble neuf, du coût du terrain au revenu net d’exploitation ;
• deux exemples fictifs chiffrés d’un six logements : un calcul sans leviers, puis un projet bien monté ;
• les règles propres à la construction neuve : section F du bail, remboursement de la TPS et APH Select ;
• les erreurs qui faussent l’analyse de rentabilité d’un projet locatif.

Comment calculer le rendement d’un immeuble neuf

Pour un immeuble existant, le calcul part du prix d’achat. Pour un immeuble locatif neuf (ou immeuble à revenus neuf), il part d’un budget de construction et d’hypothèses de loyers : le rendement se construit avant que le bâtiment existe.

Coût total de l’immeuble, terrain compris

Le coût total remplace le prix d’achat. Il additionne le terrain avec ses frais de notaire et ses droits de mutation (la taxe de bienvenue), le coût de construction, les plans et permis, les branchements, les frais professionnels et les intérêts du prêt de construction pendant le chantier. Divisé par le nombre de logements que le zonage permet, il donne le coût par porte.

Notre guide des coûts de la construction multilogement au Québec place une structure de bois standard entre 280 $ et 340 $ le pied carré et un duplex clé en main entre 450 000 $ et 700 000 $, terrain exclu. Prévoyez aussi une provision pour dépassement de coûts.

Revenus bruts de l’immeuble et inoccupation

Les revenus bruts potentiels correspondent aux loyers de tous les logements loués douze mois, plus les revenus accessoires comme le stationnement ou la buanderie. On en retranche une provision pour inoccupation et mauvaises créances pour obtenir les revenus effectifs.

En octobre 2025, la SCHL a mesuré un loyer moyen de 2 058 $ pour un logement de deux chambres dans les immeubles achevés entre juillet 2022 et juin 2025 sur la Rive-Sud, contre 1 346 $ pour l’ensemble du parc de la région de Montréal, immeubles anciens compris. L’inoccupation y est aussi plus forte : 8,4 % dans les immeubles récents de la région, contre 2,9 % pour tout le marché locatif.

Dépenses d’exploitation d’un immeuble neuf

Les dépenses d’exploitation regroupent les taxes municipales et scolaires, les assurances, l’entretien, la réserve pour réparations, la conciergerie, l’électricité et le chauffage des aires communes ainsi que la gestion immobilière. La réserve reste nécessaire, même dans le neuf.

Les intérêts hypothécaires et le remboursement du capital restent hors de cette étape : le financement se traite après le revenu net.

Revenu net d’exploitation de l’immeuble

Revenus effectifs moins dépenses d’exploitation : c’est le revenu net d’exploitation (RNE), le chiffre sur lequel reposent le TGA, la valeur marchande de l’immeuble et le montant que le prêteur accepte de financer. Pour une construction neuve, on parle du RNE stabilisé, celui de la première année complète une fois tous les logements loués.

TGA sur coût et valeur marchande

Le TGA sur coût (ou taux de capitalisation sur coût) divise le RNE stabilisé par le coût total du projet. Un évaluateur agréé estime la valeur marchande en divisant le même RNE par le TGA des immeubles comparables vendus dans votre secteur. Si votre TGA sur coût dépasse celui du marché, la construction crée de la valeur.

Le multiplicateur de revenus bruts (MRB), pratique pour filtrer des plex à vendre, ignore les dépenses : il sert peu dans le neuf.

Scénario 1 : rendement d’un six logements sans leviers

Cet exemple fictif en nombres ronds ne décrit ni le marché ni un projet réel de Groupe Héritage : six logements de deux chambres (des 4½) sur un terrain de la Rive-Sud, 6 000 pi² bâtis. Il calcule le rendement sans leviers : TPS payée sans remboursement (pas même le remboursement partiel ouvert aux triplex) et prêt conventionnel.

Les coûts directs, sous la fourchette de 280 $ à 340 $ le pied carré de notre guide, sont une hypothèse de travail : un six logements répartit fondations, toiture et structure sur plus de portes ; seule une soumission les confirme. Les deux scénarios excluent la TVQ (voir plus bas), que votre comptable ajoutera au coût total.

Le loyer de 2 050 $ suit la moyenne de 2 058 $ mesurée par la SCHL dans le neuf de la Rive-Sud ; l’inoccupation de 5 % reflète la hausse observée dans les immeubles récents. Remplacez ces hypothèses par une étude du marché locatif de votre secteur. Ici, 100 $ de plus par mois et par logement font passer le TGA sur coût à 5,4 % ; un dépassement de coûts de 100 000 $ le ramène à 4,9 %. Calculé tôt, ce TGA aide aussi à négocier le prix du terrain.

Financement et rendement sur la mise de fonds

Le TGA décrit l’immeuble ; le rendement sur la mise de fonds décrit votre placement. Entre les deux : le coût du financement, sa période d’amortissement et le montant prêté.

Ratio de couverture de la dette (RCD)

Le ratio de couverture de la dette divise le RNE par le service annuel de la dette, capital et intérêts compris. Avec l’APH Select de la SCHL, le minimum est de 1,1 pour un immeuble locatif ordinaire. Le RCD plafonne donc le prêt, quel que soit le ratio prêt-coût autorisé.

Financement du scénario 1 sur 25 ans

Hypothèses à valider avec votre courtier hypothécaire : prêt conventionnel, taux d’intérêt fictif de 4,5 %, période d’amortissement de 25 ans et RCD minimal de 1,2. Le service de la dette se limite à 89 350 $ par année, ce qui plafonne le prêt à environ 1 345 000 $ (64 % du coût). Votre taux réel, lié au taux directeur de la Banque du Canada, se fixera au moment du financement, d’abord avec le prêt de construction : voyez les différences entre un prêt hypothécaire et un prêt de construction.

L’immeuble est autofinancé : ses loyers paient les dépenses et l’hypothèque. Le rendement sur la mise de fonds (ou rendement du capital investi, RCI) exclut la capitalisation, soit le capital remboursé par les loyers, qui augmente votre valeur nette ; avec elle, la première année rapporte environ 6,3 % de la mise de fonds. Le rendement total ajoute l’appréciation, une hypothèse. Les intérêts (environ 4,4 % du prêt) restent sous le TGA de 5,1 %, mais le service de la dette en représente environ 6,6 % : l’effet de levier réduit le flux de trésorerie. Emprunter plus augmenterait le risque.

Règles qui changent la rentabilité du neuf

Section F du bail et fixation de loyer

Le Code civil prévoit, comme l’explique le TAL, une exception pour un logement situé dans un immeuble construit depuis 5 ans ou moins : si la section F du bail mentionne cette restriction, le locataire ne peut demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer. S’il refuse une modification du bail, comme une hausse de loyer, il doit quitter le logement à la fin du bail.

Pour les baux conclus à compter du 21 février 2024 dans un immeuble prêt à l’habitation depuis cette date, pour invoquer cette restriction, le locateur doit aussi inscrire au bail le loyer maximal des cinq ans suivant la date où l’immeuble était prêt à l’habitation. Ce maximum est un plafond légal, pas une prévision. Le marché actuel favorise les locataires : selon la SCHL, l’inoccupation a surtout augmenté dans les logements neufs de la région de Montréal en 2025 et des propriétaires ont offert des mois de loyer gratuits. Projetez des hausses prudentes et testez un scénario sans hausse.

Remboursement complet de la TPS

Le fédéral accorde un remboursement de 100 % de la TPS pour les logements construits spécialement pour la location si l’immeuble compte soit au moins quatre logements avec cuisine, salle de bain et espace habitable privés, soit au moins dix logements. La construction doit commencer (en général, à l’excavation) après le 13 septembre 2023 et avant 2031, puis être achevée en grande partie avant 2036. Au moins 90 % des logements doivent être loués à long terme. Duplex et triplex sont exclus. Au Québec, Revenu Québec administre ce remboursement complet de la TPS.

Ce remboursement vise la TPS seulement. Pour la TVQ, Revenu Québec prévoit un remboursement partiel qui ne s’applique plus à partir de 225 000 $ par habitation : votre comptable chiffrera la TVQ et son effet sur le coût total du projet.

APH Select de la SCHL

L’APH Select de la SCHL assure les prêts d’immeubles d’au moins cinq logements, neufs ou existants, selon des points d’abordabilité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité. En construction neuve, 50 points d’efficacité énergétique exigent une performance d’au moins 60 % supérieure au palier 1 du CNÉB 2020 ou de 70 % supérieure au palier 1 du CNB 2020, attestée par un professionnel ; ils laissent les loyers libres.

À 50 points, en construction neuve : ratio prêt-coût jusqu’à 95 %, période d’amortissement jusqu’à 40 ans (50 ans à 100 points), RCD minimal de 1,1 et remise de 10 % sur la prime d’assurance. Une enveloppe plus performante peut augmenter le coût de construction : recalculez le rendement avec votre courtier.

Mise en location d’un immeuble neuf

Un immeuble neuf atteint son RNE stabilisé une fois tous les logements loués. Pendant la mise en location, les intérêts, les taxes et les assurances courent alors que certains logements restent vides. Prévoyez cette période dans le coût total du projet avec une réserve dédiée, puis lancez la commercialisation avant l’inspection finale et la livraison.

Scénario 2 : la rentabilité d’un projet bien monté

Même immeuble, même terrain et même loyer, avec cette fois les leviers du neuf : TPS remboursée, APH Select à 50 points en efficacité énergétique et valeur créée à la livraison. Le loyer cible reste de 2 050 $, déjà tiré des données du neuf.

Coût total avec le remboursement de la TPS

Le remboursement efface 100 000 $ de TPS ; le surcoût d’efficacité énergétique en reprend 70 000 $. L’écart se joue surtout au financement.

Financement APH Select à 50 points

Même taux fictif de 4,5 %, mais 40 ans d’amortissement et un RCD minimal de 1,1. Le programme permet jusqu’à 95 % du coût ; l’exemple s’arrête à 75 %, car le service de la dette (environ 5,4 % du prêt) dépasse le TGA de 5,2 % et la prime monte avec le ratio de prêt. Selon la grille de la SCHL, la prime à la construction (4,25 % jusqu’à 75 %, plus 0,75 % pour 40 ans, moins la remise de 10 %) atteint 4,5 % du prêt ; sa taxe provinciale, exclue du tableau, se paie comptant.

La mise de fonds baisse d’environ 237 000 $. La SCHL annonce aussi des taux préférentiels : à 4,0 %, le rendement sur la mise de fonds du scénario 2 atteindrait environ 5,1 %.

Création de valeur à la livraison

Hypothèse : un TGA de marché de 4,75 %, à faire établir par un évaluateur agréé.

À un TGA de marché de 5,0 %, la valeur créée du scénario 2 tombe à environ 74 000 $ (environ 4 500 $, prime déduite) : un projet neuf est rentable quand il coûte nettement moins que ce qu’il vaut. Le coût de construction reste le premier levier.

Chiffrez le coût de votre immeuble locatif

Envoyez-nous l’adresse de votre terrain et le nombre de logements visé : nous vous remettons une soumission détaillée, la base de votre calcul de rendement.

Erreurs qui faussent le rendement locatif

• Confondre rendement brut et rendement net : le brut ignore les dépenses ; le net (le TGA) décrit l’immeuble.
• Inclure l’hypothèque dans le RNE : les intérêts hypothécaires relèvent du financement.
• Oublier le terrain, les taxes ou les frais connexes : le TGA surestime alors la rentabilité.
• Projeter des hausses de loyer agressives : même avec la section F du bail, le marché laisse le choix aux locataires.
• Emprunter le maximum par réflexe : quand le service de la dette dépasse le TGA, chaque dollar de plus réduit le flux de trésorerie.
• Négliger la fiscalité : le rendement après impôt dépend de la déduction pour amortissement (DPA), des autres déductions, du gain en capital à la revente et de votre structure de détention.
• Comparer un projet neuf à un triplex existant sur le seul prix d’achat : l’entretien, l’efficacité énergétique et l’âge des équipements changent l’analyse à long terme. Comparez aussi le résultat au rendement de vos autres placements.

Faire valider le rendement de votre projet

Groupe Héritage est un entrepreneur général, ni comptable ni conseiller financier : ce guide présente une méthode générale de calcul du rendement, à valider pour votre situation.

Avant d’engager un terrain, faites valider vos hypothèses par trois professionnels : un comptable pour la fiscalité, les taxes et le rendement après impôt, un courtier hypothécaire pour le financement et le RCD, un évaluateur agréé pour le TGA du marché et la valeur marchande projetée.

Construire un immeuble locatif neuf avec Groupe Héritage

Nous réalisons la construction d’immeubles locatifs clé en main sur la Rive-Sud de Montréal : budget initial structuré, honoraires fixes ou forfaitaires, modélisation 3D avant le chantier et un seul interlocuteur.

Groupe Héritage détient la licence RBQ 5741-7479-01 et est membre de l’APCHQ. Fondée en 2017 par deux professionnels comptant chacun plus de 15 ans d’expérience, l’entreprise construit du duplex neuf au multilogement de plusieurs portes pour l’investissement immobilier sur toute la Rive-Sud, de Longueuil à Saint-Hyacinthe. Parcourez nos réalisations.

FAQ : rendement d’un immeuble locatif neuf

Quel est un bon rendement pour un immeuble locatif neuf ?

Un bon rendement dépend de votre projet et de votre secteur. La SCHL publie des loyers et des taux d’inoccupation, y compris pour le neuf, mais pas de rendement moyen pour les immeubles locatifs neufs. Le repère utile est l’écart entre votre TGA sur coût et celui des immeubles comparables vendus dans le secteur. Plus votre TGA sur coût dépasse celui du marché, plus la construction crée de valeur.

Rendement brut ou rendement net : lequel regarder ?

Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût du projet ou le prix d’achat, sans les dépenses. Le rendement net, aussi appelé TGA ou taux de capitalisation, divise le revenu net d’exploitation par ce même montant, après taxes, assurances, entretien, gestion et provision pour inoccupation. Pour décider d’un projet, regardez le rendement net, puis le rendement sur la mise de fonds une fois le financement connu.

Faut-il inclure l’hypothèque dans le calcul du rendement ?

Pas dans le rendement net. Le revenu net d’exploitation se calcule avant le financement, ce qui permet de comparer des immeubles financés différemment. L’hypothèque entre ensuite dans le ratio de couverture de la dette, le flux de trésorerie et le rendement sur la mise de fonds. Le capital remboursé chaque mois s’ajoute au rendement total sous forme de capitalisation, alors que les intérêts hypothécaires restent une dépense de financement.

Peut-on augmenter librement les loyers d’un immeuble neuf ?

Pendant les cinq ans suivant la date où l’immeuble est prêt à l’habitation, le locataire ne peut demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer si la section F du bail mentionne cette restriction. Pour les baux conclus depuis le 21 février 2024 dans un immeuble prêt depuis cette date, le bail doit aussi indiquer le loyer maximal de ces cinq années. Avec l’inoccupation en hausse dans le neuf, projetez des hausses prudentes.

Qu’est-ce que le programme APH Select de la SCHL ?

APH Select est un produit d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les immeubles d’au moins cinq logements, neufs ou existants, qui attribue des points pour l’abordabilité, l’efficacité énergétique et l’accessibilité. En construction neuve, 50 points permettent un ratio prêt-coût jusqu’à 95 %, une période d’amortissement jusqu’à 40 ans et une remise de 10 % sur la prime, avec un ratio de couverture de la dette minimal de 1,1.

Le remboursement de la TPS s’applique-t-il à un immeuble locatif ?

Oui, sous conditions. Le remboursement de 100 % de la TPS vise les immeubles comptant soit au moins quatre logements avec cuisine, salle de bain et espace habitable privés, soit au moins dix logements. La construction doit avoir commencé après le 13 septembre 2023 et avant 2031. Au moins 90 % des logements doivent être loués à long terme. Les duplex et les triplex sont exclus. La TVQ relève d’un remboursement partiel distinct. Un comptable confirme l’admissibilité.

Prêt à chiffrer votre projet locatif ?

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